遺言でマンションを相続させると書いてあったら、登記できる?

相続

不動産の相続についての質問です。

私Aの父が亡くなり、遺言で「Aに〇〇(地名)のマンションを相続させる」と書いてありました。

この遺言で登記をしようと思ったのですが、登記を依頼しようとして相談した司法書士から、この遺言では不動産の特定が不十分なため登記ができない可能性が高く、その場合には、もうひとりの相続人であるBさんが協力してくれない限り、登記はできない。

その際には、訴訟をしなければいけないでしょうと言われました。

Aの不動産はマンションだけであり、特定はできていると思うのですが、訴訟までしなければならないのでしょうか?

その場合はどのような訴訟をすべきかおしえてください。

 

 

不動産を遺言により誰かに相続させる場合には、しっかりと不動産を特定する必要があります。

例えば、土地であれば、所在や地番などにより特定し、建物であれば所在や家屋番号などをしっかり記載して特定するのが通常です。

そのため、特定が不十分であり、登記の対象が不明であると判断された場合、法務局から登記を拒否される場合があります。

他の相続人の同意が得られるのであれば、登記が可能ですが、そのような同意を得られないような場合には、他の相続人を被告として当該不動産の所有権確認の訴えを提起し、不動産の所有権がAさんにあることを確認してもらわないと、登記を移転できないことになります。

 

不動産の特定と登記

不動産は、登記されていれば登記事項証明書に書いてある事項により特定され、その特定がない限りは遺言があったとしても登記ができないことになっています。

相続人から見れば特定されているような場合でも、法律上の特定があるとまではいえず、登記申請を拒否されることはあります。

例えば、「自宅建物」と書いてあったり、「◯◯の駐車場」という形で地名で特定をしようとしていたり、「◯◯ビル」といったように建物の名前で特定しようとしていることがありますが、これらの場合には、基本的には特定は不十分となるといえます。

遺言によって「相続させる」旨の遺言がある場合、その対象財産は特に手続きを必要とせずに所有権が移転するとされています。

そのため、登記についても相続した人の単独申請となります。

 

 

特定ができていない場合の登記の方法

特定できていない場合には、特定が不十分という理由で単独で登記はできません。

その場合には、特定をすることについて他の相続人全員の同意をもらわなければいけないのです。

 

同意が得られない場合にはどうするか

それでは、特定が不十分で、かつ他の相続人から同意も得られない場合にはどうしたら良いでしょうか。

結論としては他の相続人を被告として所有権確認の訴えが必要になります。

この点、所有権移転登記手続き請求の訴えではないかと考える方もいるかと思いますが、「相続させる」旨の遺言の場合、前述のとおり、単独申請で登記をすることになり、他の相続人には登記義務があるわけではありませんので、所有権移転登記手続請求の訴えの被告にはなりえないと解されているのです。

そのため、他の相続人を被告として所有権を確認する判決をもらい、それをもって登記の申請をすることになります。

 

特定が不十分にならないように

本件のような事例が起こらないように、遺言に書く内容はしっかりと特定すべきです。

不動産の特定については、以下のように書くと良いです。

建  物

  • 所  在            
  • 家屋番号            
  • 種  類            
  • 構  造            
  • 床  面  積            

土  地

  • 所  在            
  • 地  番            
  • 地  目            
  • 地  積            

 

土地や建物以外にも、未登記の建物の特定はどうするのか、登録のされている自動車をどう特定すべきかなど、遺言についての作成にあたって注意すべき点は少なくありません。

もっとも、預貯金の残高など、変動するものについては書かないほうがいい場合もありますので、その点は注意してください。

 

 

本件では

本件では、司法書士が指摘するように、Aさんの父親が遺した遺言の文言では不動産の特定が不十分と判断されるものと思われます。

もちろん一度申請してみてもよいですが、おそらく法務局は受け付けないでしょう。

そうすると、他の相続人であるBさんが協力してくれれば、問題なく登記ができますが、もしBさんの所在が不明であったり、Bさんとは争いになるような場合で協力が得られないときは、登記はできないということになります。

この場合、Bさんを被告として、Aさんが対象だと考えている不動産の所有権確認の訴えを提起することになります。

そして、その訴えにより当該不動産の所有権がAさんにあることの確認の訴えについて認容判決をもらった上で、法務局に登記の申請をすることになるのです。

 

 

まとめ

弁護士遺言について紛争が生じた場合には、本件のように訴訟が必要になる場合もしばしばですので、訴訟については早期に弁護士に相談してください。

また、遺言は、将来疑義が生じないような文言を用いるべきです。

そうしないと、遺言を書いて紛争を防ごうとしたものが、むしろ紛争の種になってしまいかねません。

遺言を作成する場合には今回のように登記の問題だけではなく、税金の問題も生じることがありえますので、その作成にあっては、司法書士や税理士としっかり連携している弁護士か、登記や税務に精通している弁護士にご相談ください。

 

 


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