不動産を子どもに贈与しようと思っています。何か注意すべき点はあるでしょうか?



家についての疑問不動産の贈与は、現金の贈与に比べて贈与税を減らすことができるメリットがあると言われています。
しかし、現金の贈与であればかからない不動産取得税がかかり、登記の登録免許税が相続の場合よりも多くかかることになります。

また、不動産を贈与した場合には、不動産を受け取ったほう(受贈者)に贈与税がかかるため、その納税資金を用意する必要があります。
受贈者が納税できない場合には、不動産を贈与した人が連帯納付義務を負っているため、贈与した上に税金まで支払わなければならないこともあります。

 

現金贈与より不動産贈与のほうが有利な理由

説明する男性のイメージイラスト現金の場合、贈与した額がそのまま課税の対象となります。
3000万円を贈与して、その金銭で建物を購入した場合には、3000万円に贈与税がかかります。

一方で、建物を購入して不動産を贈与した場合には、建物の購入額ではなく、建物の評価額に贈与税がかかることになります。
建物の評価方法としては、固定資産税評価額を用いるのが通常ですので、時価よりも安い額となるのが通常です。

仮に固定資産税評価額が時価の7割に設定されていたとすると、3000万円の時価の建物は、2100万円で評価されることになります。

そうすると、以下のような計算になります。

 

金銭を贈与して受贈者が建物を購入した場合

3000万円×50%-250万円=1250万円

贈与者が建物を購入して贈与した場合

2100万円×50%-250万円=800万円

⇒ 450万円の贈与税を減らすことができる(基礎控除は無視)

車椅子の女性のイラストそのため、生前に誰かに建物を購入してあげる場合には、建物を購入してから贈与するほうが得な場合が多いと言えるでしょう。

 

不動産取得税や登記の登録免許税を考える

不動産のイメージ画像建物を贈与する場合、贈与税以外の点で注意が必要となります。

配偶者や子どもといった相続人は、相続で当該建物を取得した場合には、不動産取得税は課されず、所有権移転登記をしても登録免許税が安く済みます。

しかし、建物を贈与した場合には、不動産取得税がかかり、登録免許税も相続に比べて多くかかることになってしまいます。

また、建物を新たに購入して贈与するとなると、購入し、贈与した人と、贈与を受けた人の両方に不動産取得税登録免許税がかかることになってしまいます。

相続の場合と比較して、前述の時価2100万円の物件では、贈与した場合不動産取得税と登録免許税がどのくらい余計にかかるのかを見てみましょう。

不動産取得税

現在、住宅であれば固定資産税評価額の2分の1に3%をかけた額となります。

2100万円×(1/2)×3%=31.5万円

登録免許税

相続人が相続で建物を得た場合には、固定資産税評価額の0.4%で、通常の贈与の場合には2%となっているので、相続ではなく生前贈与した場合には以下の差額分多く払うこととなります。

2100万円×(2-0.4%)=33.6万円

⇒ 時価2100万円の物件の場合、相続で建物を取得した場合よりも贈与のほうが、65.1万円多く税金がかかる

 

納税資金が必要

役所のイメージ画像現金を贈与した場合には、その現金を納税資金にすることができる一方、不動産を贈与した場合には納税するための現金がないため、問題となります。

不動産を贈与する場合には、不動産をもらった側に贈与税が課税されます。
そして、不動産はある程度高額なものですから、課される贈与税もそれほど安くありません。
そのため、贈与税の支払いのための資金を用意する必要が生じてきます。

受贈者側に納税資金がない場合には、贈与者がその資金を不動産と合わせて提供するということがあります。
贈与者側も連帯納付義務を負うため、納税資金を提供するのは良いのですが、納税資金を提供した場合もその金銭は贈与税の対象となる贈与となることには注意が必要です。
つまり、納税資金の贈与にもまた贈与税がかかるということです。

 

お困りの方は弁護士へご相談ください

弁護士入野田智也のイラスト以上から、不動産を生前贈与するという場合には、相続との比較をしつつ、注意して行う必要があるといえます。

これらの問題には、相続を見据えた視点が必要であり、相続時にどのような法律上、税金上の問題が生じるかを適切に判断する必要があります。

こういった判断は容易ではありませんので、一度専門家に相談されることをおすすめします。
当事務所では、相続に特化し、法律問題だけでなく、税金についてもアドバイスが可能な弁護士がおりますので、お気軽にご相談ください。

 

 

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